재테크에 성공한 대표적인 유형을 살펴본다면 단연코 부동산이 가장 많을 것이다. 주택, 아파트, 토지, 상가등 일반 서민들에게 대표적인 투자처였던 아파트의 인기가 시들해 지면서 부동산 투자에 대한 관심이 점점 줄어들은 것도 사실이다.

저금리기조의 유지와 경기침체등의 영향으로 재테크의 환경이 다소 쉽지 않은 상황이다. 그러나 갈곳을 쉽게 찾지 못하는 유동자금은 매력있는 투자처를 끊임없이 찾고자 한다.

아파트, 주택은 시간이 지나면 감가상각등이 반영이 되어 하락하는 경우도 더러 있지만 토지는 그렇지 않은 경우가 대부분이다. 오늘은 토지투자 요령에 대해서 전문가들의 의견들을참고로 좋은 토지에 투자하는 기본적인 원칙들에 대해서 알아보자.

첫 번째 조건은 도로이다.

"땅의 가치는 도로가 결정한다"는 말이 있다. 경부고속철도 개통으로 천안, 아산지역은 엄청난 상승을 경험했고, 호남고속철도의 개통예정지인 오송등의 토지상승도 이와 같은 맥락이라고 볼수 있다. 서해안 고속도로의 개통은 서산, 당진의 토지시장을 뒤흔들어 놓았다. 전철 개통 지역은 예외 없이 개발계획 발표, 공사착공, 개통이라는 3단계 상승 곡선을 그리곤 하였다. 토지 투자자는 길을 보고 사야 낭패 보지 않는다. 바로 도로는 해당토지에 대한 접근성과 개발의 호재들이 함께 움직이는 경우가 대부분이다.

두 번째 요소는 관련법규에 대한 완벽한 이해이다.

법을 모르면 토지 투자는 불빛없는 밤길을 걷는것과 같다. 토지는 현재 가치에 투자하는 것이 아니라 불확실한 미래 가치에 투자하기 때문이다. 그 미래는 무엇으로 보장받는가? 우리나라에선 112개의 벌률에서 지정·운영하고 있는 298개 용도지역·용도구역 중 건폐율, 용적률 등 구체적인 토지이용규제가 뒤따르는 지역·지구가 182개나 된다. 모든 법률을 상세히 알 필요는 없지만, 최소한 땅 투자와 직결된 주요 법률은 알고 있어야 낭패를 당하지 않을수 있다. 해당 토지에 어떤 법률이 적용될 수 있을지는 파악하도록 해야 한다는 것이다.

알고 있으면 유익한 법률로는 '국토의 계획 및 이용에 관한 법', '농지법', '산지관리법', '군사시설보호법' 등이 있습니다. 토지이용계획확인원을 열람해서 해당 토지에 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역, 농업진흥지역, 보전산지, 문화재보호구역 등 여러가지 제한 및 건축 규제 사항이 해당될 수 있을지 살펴봐야 한다. 즉 전용 가능 여부, 건축허가 가능 여부, 도시계획도로에 편입될 수 있다는지 여부등을 살펴봐야 한다.

녹지 중에서 개발이 허용되는 지역은 자연녹지뿐이고 농지 중에서는 비농업진흥지역뿐인데, 농업진흥지역도 2005년에 농지법이 개정되면 자본유입이 비교적 자유로워져서 가격 탄력성이있다. 임야는 준보전산지가 개발이 자유로운 편이다. 군사시설보호구역은 조금 더 세심한 주의가 필요하다. 관할 지자체의 허가를 받았더라도 군 당국의 동의 없이는 건축이 불가능할 수도 있기 때문이다.

세번째 요소는 '물'과 동시에 해야 한다는 것이다.

정부와 지방자치단체들이 경기 부양과 세수 확대, 지역경제 활성화 명목으로 여러가지 개발계획을 하루가 멀다 하고 경쟁적으로 쏟아내고 있어 서해안과 남해안 일대는 온통 개발계획으로 뒤덮일 태세이다. 주 5일 근무와 웰빙 바람으로 레저 시설에 대한 수요가 급증하자 물을 바라보고 물과 같이 할 수 있는 지역의 땅값이 들썩거리고 있다. 영상단지 개발 소문이 무성한 옹진군 신도와 시도, 모도는 연일 땅값이 바뀌고 있고, 정부와 전라남도가 해남반도와 화원반도 일대 3000만 평에 해양복합레져타운을 건설한다는 'J프로젝트'를 발표하자 이 지역 땅값 역시 급등했다.

그 외에도 부안군의 변산해수욕장 개발계획, 여전히 진행중인 새만금 개발들도 이와 같은 맥락이라고 할수 있다. 물에 대한 투자도 시대에 따라, 경제 여건에 따라 변하고 있는 중입니다. 초기에는 주로 계곡을 선호해 음식점 등 영업용 시설이 주류를 이루었다. 이어 강가로 투자축이 이동해 별장과 펜션부지로 2000년대 초반까지 주가를 날리다가 2004년부터는 바닷가와 섬 지역으로 무게중심이 이동하고 있다. 이에는 미래를 예측하는 선경지명이 필요하다.

토지에 투자해 버릴때는 향후 가격 상승의 요인될 수 있는 세 가지 조건을 면밀히 조사해보아야 한다. 첫째, 도로 신·증설, 둘째, 그린벨트 해제, 군사시설보호구역 해제 등 여러가지 규제 완화, 셋째, 신도시 건설등이다. 수도권 2기, 3기 신도시 건설, 택지개발예정지구 지정, 기업도시 건설 등으로 투자축이 확산되고 있다는데, 이때 고려해야 하는점은 개발지역 주변 토지를 공략해야 한다는 것이다. 개발 지역 내 토지는 수용 대상으로 보상 차익만 기대할 수 있다. 반면 주변 토지의 경우 개발 용도의 다양성에 따라 높은 투자 수익을 기대할 수 있다.

이런 투자를 하기 위해서는 개인으로서는 여간 어려운 일이 아니다. 그래서 최소한 부동산 투자를 위해서는 본인과 아주 친하고 가까운 부동산 전문가를 1~2명씩은 사귀어야 한다는 것이다.