세계적인 부동산 재벌 트럼프는 투자에서 성공한 비결로 "잘 아는 것을 선택해 작게 시작하고, 시작하기 전에 그것을 줄줄이 읊을 수 있어야 한다"고 말했다. 성공한 사람은 작은 일부터 시작해 결국엔 커다란 성공을 이루게 된다는 것이다.

우리나라 사람들은 자산구성 비율 중에서 부동산이 차지하는 비율이 무려 70%가 넘는다고 한다.

과거처럼 아파트를 사놓으면 무조건 오르던 시대는 지났다. 저금리 시대와 고령화 시대로 접어들고 저성장시대의 도래와 주택가격의 하락으로 부동산 경기가 좀처럼 살아나고 있지 않은 것도 현실이다.

정부에서도 이런 부동산 경기를 활성화 하고자 다양한 정책들을 내놓고 있다. 반면에 전세자금은 하늘 높은 줄 모르고 상승하고 있으며 심지어 매매가격의 80~90%에 육박하고 있어 깡통 전세의 위험까지 도사리고 있다.

부동산이 재테크의 중요한 수단이 되기도 하지만 무리하게 단기적인 수익만을 생각하고 투기적인 접근과 막연한 투자는 손해를 부를 수 있다. 부동산 재벌 트럼프의 말처럼 잘 아는 것을 작게 시작한다는 것의 중요함을 인식하며 이번 칼럼에서는 올해 개정된 부동산 세제에 대해서 알아보도록 한다.

취득세율의 영구인하
종전의 2~4% 취득세를 부가했던 것이 부동산 취득세율을 한시적으로가 아닌, 영구 인하된다. 그간 취득세율은 9억원 이하 1주택은 2%, 9억원 초과나 다주택자는 4%였다.

하지만 올해부터 6억원 이하 부동산에 대한 취득세율이 1%로 낮아진다. 6억∼9억원 주택은 2%, 9억원 초과 주택은 3%가 각각 적용된다. 다주택자에 대한 차등세율은 사라지며 취득세율 인하는 지난해 8월 28일 취득분부터 소급 적용될 계획이다.

다주택자 양도소득세 중과 폐지
그동안에는 부동산 투기를 억제하기 위해 2003년 10월 도입된 다주택자 양도소득세 중과 제도는 2주택자가 주택을 팔 때 발생한 양도차익의 50%, 3주택자는 60%의 세율을 부담하도록 한 제도가 폐지됨에 따라 다주택자도 앞으로는 기본세율(6~38%)에 따라 세금이 부가된다.

그동안 60%로 설정됐던 비사업용 토지 양도세 중과 제도가 올해부터는 기본세율인 6~38%로, 2015년에는 기본세율에 10%포인트를 추가 과세하는 방식으로 바뀐다. 이는 침체된 부동산 경기를 활성화하고 주택 및 부동산 거래를 활성화하기 위한 정책이라 할 수 있다.

월세 소득공제 확대
월세 소득공제율이 50%에서 60%로 상향조정 된다. 공제한도 역시 300만원에서 500만원으로 높아질 예정이다. 이는 급격한 월세 전환으로 서민·중산층 주거비 부담이 급증하지 않도록 월세 세입자를 지원하기 위한 조치이고 임차인 소득공제 편의 제고를 위해 세대원에까지 공제 대상을 확대하고, 확정일자 요건을 삭제하는 이 같은 소득세법 시행령은 상반기 중에 개정할 예정이다.

전세가격의 급격한 상승과 저금리의 영향으로 반전세인 월세의 비율이 점점 높아지고 있어 해당되는 분들이라면 꼼꼼하게 챙겨볼 만한 개정 내용이다.

단기보유 양도세율 완화
1년 미만 보유 주택에 대한 양도세를 50%에서 40%로 낮추고, 1~2년 보유 주택의 경우 6~38%의 기본세율을 적용한다. 다만 토지는 1년 미만 보유 시 50%, 1~2년 보유 40%의 중과세율을 유지한다.

비사업용 토지 양도세 중과 완화
비사업용 토지에 60%의 양도세를 중과하는 제도 역시 지난해까지 적용을 유예했다. 올해는 개인이 비사업용 토지를 팔 때 6~38% 기본세율을 적용하고, 내년부터 기본세율에 10%포인트씩 추가 과세한다.

법인 부동산 양도세 추가과세 완화
법인이 보유한 주택과 비사업용 토지를 양도할 때 법인세율에 30%포인트 추가하던 것을 10%포인트로 낮추고 중소기업은 올해에 한해 10% 추가과세 없이 일반세율(10~22%)을 적용한다.

사실 부동산을 구입하려고 할 때 대부분의 사람들이 우선적으로 고려하는 사항은 구입하고자 하는 부동산 가격이 오를 것인가 하는 부분인데, 물론 이 부분도 중요한 부분이긴 하지만 그보다 먼저 고려해봐야 하는 부분이 있다.

주거의 목적과 함께 바로 부채에 대한 고민이다.  '대출을 받아야 하는가? 받는다면 얼마나 받아야 하는가?'를 먼저 고민해야 하고 대출상환에 대한 계획을 꼼꼼하게 분석해야 한다. 아파트를 구입할 때 우선적으로 고려하는 사항으로 우선순위는 42%가 '교통의 편리성', '주변 경관의쾌적성(20%)', '학군(17%)', '편의시설(7%)', '가격(4%)', '지역발전가능성(3%)', '인테리어(2%)' 등이다.

주거의 목적이라는 측면에서 접근한다면 알짜 미분양 아파트는 진주와 같다. 진주는 아무나 캘 수 없고 아무나 가질 수도 없으며 그만큼 수고와 노력이 필요하다. 미분양 아파트를 구입할 때 다음과 같은 사항을 고려해 보는 것도 좋을 듯 하다.

첫 번째, 구입 목적을 분명히 정한다: 거주 목적인가? 투자 목적인가?

두 번째, 분석 및 평가표를 만든다: 왜 미분양 되었는지, 장상황이 좋지 않았다면 길게 보고 구입하는 것이 중요하다.

세 번째, 지금보다는 미래의 가치로 평가한다: 교통이 좋아지면 상권이 형성되고 인구가 늘어난다.

네 번째, 대단지 미분양 물량을 노린다: 대단지의 미분양 물량은 길게 보면 유망하다. 시장이 회복하면 단지가 크다는 것은 가격 상승의 재료로 부각된다. 따라서 미분양 아파트를 살 때는 같은 값이면 대단지가 낫다.

다섯 번째, 미분양 가구 수를 파악: 미분양 가구가 너무 많으면 투자 가치가 없는 것은 물론이거니와 입주 후에도 시세가 약하다. 미분양 아파트를 계약하러 가면 일단 좋지 않은 동·호수부터 권하므로 더 나은 물건이 없는지 알아보아야 한다.

여섯 번째, 분양이 잘 된 아파트의 미분양 평형은 놓치지 말라: 아파트 전체의 계약률은 높았는데 일부 비인기 평형이 미분양 된 경우가 있다. 이때는 주저하지 말고 구입해야 한다.

일곱 번째, 건설업체의 안전성도 중요하다: 중도 공사중단과 같은 위험에 대비하라.

여덟 번째, 지방의 미분양은 입주 시점까지 기다려라: 느긋한 자세로 기다렸다가 입주 3~6개월 전에 구입하는 것이 낫다. 그만큼 중도금 이자 부담을 아낄 수 있다.